Pengertian IMB dan SPPT PBB yang Harus Diketahui sebelum Membangun Rumah

Tanah dan rumah adalah aset berharga yang patut untuk dijaga dan dilindungi. Untuk itu, sebagai pemilik kamu perlu memastikan apakah dokumen-dokumen yang menyertai suatu tanah dan bangunan telah ada dalam genggaman.

Jika belum, segeralah mengurus dokumen-dokumen tersebut untuk menghindari kejadian yang tidak diinginkan seperti perebutan hak milik atau penipuan. Kamu perlu mengetahui dan memahami dokumen-dokumen yang dimiliki. Hal tersebut berkaitan dengan kepemilikan atau legalitasnya di mata hukum.

Selain sertifikat tanah, kamu juga perlu mengurus dokumen-dokumen pelengkapnya, yaitu Izin mendirikan Bangunan (IMB) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi Bangunan (SPPT PBB). Dokumen-dokumen ini dikeluarkan oleh instansi yang berbeda, dan memiliki fungsi yang berbeda pula.

Jika belum memilikinya, kamu harus segera mengurusnya. Untuk itu, pahami prosesnya secara mendalam dengan mencari tahu tata cara pengajuan dan pembayarannya secara terperinci.

Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

IMB diatur dalam Undang-Undang nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. UU tersebut menyatakan bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk memiliki Ijin Mendirikan Bangunan. IMB adalah landasan yang sah untuk mendirikan bangunan. Dalam IMB, tercantum data bangunan secara detil, mulai dari peruntukan, jumlah lantai, dan lampiran detail teknis.

IMB terdiri dari IMB Rumah Tinggal, IMB Bangunan Umum Non-rumah Tinggal,sampai dengan Delapan lantai, dan IMB Bangunan Umum Non-rumah Tinggal Sembilan lantai atau lebih. Masing-masing tipe bangunan tersebut memiliki syarat yang berbeda. Semakin tinggi atau rumit bangunan, maka akan semakin banyak pula perhitungan dalam pemberian IMB.

Untuk mengurus IMB Rumah Tinggal, cukup melalui seksi Perijinan Bangunan di kantor kecamatan setempat. Sementara, untuk Bangunan Non-rumah Tinggal, permohonan IMB dilakukan di suku dinas perizinan bangunan kota administrasi setempat. Untuk bangunan dengan tipe dan luasan tertentu, perijinan dikeluarkan oleh pemda atau gubernur. Terakhir, untuk bangunan dengan fungsi khusus, perizinan langsung dikeluarkan oleh pemerintah pusat.

Pentingnya IMB

IMB menjadi kebutuhan yang wajib dipenuhi, terutama untuk mengajukan kredit bank. Hal tersebut karena bank akan menilai bangunan yang akan menjadi jaminan utang dibangun sesuai aturan. Beberapa contohnya, rumah tinggal dibangun di lokasi yang memang diizinkan sebagai tempat hunian; ruko di daerah komersial; dan area perkantoran dan hotel yang sesuai dengan area publik.

Adapun pula aturan yang mengatur perihal teknis, seperti garis sempadan, Koefesien Dasar Bangunan (KDB), dan Koefesien Luas Bangunan (KLB) yang taat aturan. Terakhir, penting pula untuk memastikan bahwa bentuk bangunan yang tergambar di IMB sesuai dengan bentuk bangunan fisiknya di dunia nyata.

Fungsi IMB yang Perlu Diketahui

Mengurus IMB sebenarnya tidak ribet, tapi menguras waktu dan tenaga. Bukan tanpa alasan, karena mengurus IMB memiliki fungsi yang bisa kamu akui sebagai keuntungan di kemudian hari. Apa saja fungsi IMB?

1. Rumah Dilindungi oleh Hukum

Kepemilikan IMB memberikan rasa aman kepada pemilik rumah karena rumah tersebut mendapatkan perlindungan di mata hukum. Apabila ada penggusuran rumah ilegal, maka rumahmu tidak akan kena karena sudah ada sertifikat IMB-nya.

2. Meningkatkan Harga Jual Rumah

Harga rumah yang sudah memiliki IMB lebih mahal daripada rumah ilegal atau bersengketa. Sebab, rumah tersebut tidak akan mendapatkan gangguan dari pihak manapun setelah bangunannya berdiri. Di sisi lain, kamu pun bisa merenovasi atau menambah bangunan secara bebas asal tidak merugikan pihak lain.

3. Memudahkan Proses Sewa atau Jual Beli Rumah

Ingin menyewakan atau menjual rumah? Keberadaan IMB akan memudahkan prosesnya karena hal ini akan memberikan rasa aman kepada pemilik baru atau penyewa. Mereka tidak perlu takut ancaman denda 10% dari harga bangunan maupun perobohan bangunan secara tiba-tiba.

4. Dapat Dijadikan Jaminan untuk Pinjaman Bank

Rumah yang memiliki IMB adalah rumah yang sah di mata bank. Ketika kamu akan mengajukan pinjaman, khususnya dalam jumlah besar, maka bank akan mempertimbangkan pengajuan ini lantaran kepemilikan rumah sudah sah secara hukum. Jika tidak, maka bank otomatis menolak pengajuan.

5. Sebagai Syarat Mengubah HGB Menjadi SHM

Status hukum rumah dengan Hak Guna Bangunan (HGB) lebih rendah daripada rumah yang memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM). Tak heran kalau banyak yang ingin mengubah rumahnya menjadi SHM, sehingga status hukumnya semakin kuat. Salah satu syarat yang dibutuhkan dalam proses perubahan ini adalah IMB.

Tata Cara Pengajuan Permohonan IMB Rumah Tinggal

Pengajuan Permohonan IMB (PIMB) Rumah Tinggal diajukan di loket PTSP kantor kecamatan setempat. Untuk itu, kamu harus memahami Peraturan Gubernur No.129 Tahun 2012 tentang Tata Cara Pemberian Pelayanan Bidang Perizinan Bangunan.

Siapkan berkas-berkasnya dengan lengkap dan kumpulkan. Nantinya, berkas akan diteliti secara administratif dan teknis. Setelah itu, akan dilakukan pemeriksaan lapangan. Petugas yang bertugas akan menilai dan menghitung besarnya retribusi IMB.

Petugas nantinya akan membuat Surat Ketetapan Retribusi (SKRD) IMB untuk Pemohon. Dengan mengetahui besarannya, kamu sebagai pemohon IMB akan diminta untuk membayar retribusi IMB ke kas daerah atau bank di kecamatan. Dengan demikian, kamu akan mendapatkan bukti pembayaran berupa SKRD tertanda lunas.

Setelah bukti pembayaran SKRD diserahkan ke loket PTSP, berkas permohonan IMB akan diproses dan penerbitan oleh PTSP kecamatan. Nantinya, IMB Rumah Tinggal yang telah diterbitkan bisa diambil oleh pemohon atau yang menjadi kuasa di loket PTSP kecamatan.

Kelengkapan Persyaratan Permohonan IMB Rumah Tinggal

Kamu perlu untuk memastikan kelengkapan berkas yang akan diajukan. Pastikan tidak ada yang tertinggal sebelum diserahkan. Untuk itu, pastikan sudah lengkap semuanya di rumah. Adapun kelengkapannya, antara lain:

Formulir Pengajuan IMB beserta tanda tangan;
Fotokopi akte perusahaan;
Fotokopi KTP pemilik tanah atau pemohon;
Fotokopi NPWP pemohon;
Fotokopi surat kepemilikan tanah, berupa sertifikat tanah dari BPN yang dilegalisisasi notaris atau kartu kapling dari pemerintah daerah atau Pusat yang telah dilegalisisasi pemerintah kotamadya atau instansi pusat penerbit kartu kapling;
Untuk bangunan berimpit, lampirkan surat persetujuan tetangga;
Melampirkan surat perjanjian penggunaan lahan (untuk tanah diluar milik pemohon IMB);
Fotokopi surat tagihan dan bukti pembayaran PBB tahun berjalan;
Ketetapan Rencana Kota (KRK) dari PTSP sebanyak 5 lembar;
Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB), apabila pada lokasi dimaksud karena peruntukannya, disyaratkan RTLB dari PTSP sebanyak 5 lembar;
Fotocopi SIPPT dari Gub. bila luas tanah 5.000 M2 atau lebih;
Gambar rencana arsitektur (khusus pada zonasi R.5, rumah besar atau R.9, rumah KDB rendah atau di lokasi yang termasuk gol. pemugaran, gambar harus ditandatangani perencana pemilik IPTB) sebanyak 5 set;
Gambar konstruksi bangunan 7 set (denah, bagian depan, belakang, samping, dan utilitas);
Gambar rancangan arsitek dilengkapi notasi GSB, GSJ, dan batas tanah;
Gambar instalasi bangunan;
Rekomendasi TPAK untuk perencanaan arsitektur bangunan (bila lokasi bangunan termasuk golongan pemugaran A, B, atau C);
Perhitungan dan gambar rencana konstruksi yang ditandatangani perencana konstruksi pemilik IPTB (untuk bangunan bertingkat dengan bentang lebih dari 5 meter) sebanyak 4 set.
Melampirkan IMB lama (untuk mengubah atau menambah bangunan).

IMB Non Rumah Tinggal

Untuk rumah yang tidak ditempati atau dijadikan untuk bangunan umum, maka beberapa syarat yang harus dilengkapi sebagai berikut.

Formulir pengajuan IMB
Fotokopi KTP, NPWP, PBB setahun tarakhir, sertifikat tanah yang telah dilegalisir notaris, dan SIPPT dari gubernur untuk luas bangunan lebih dari 5.000 meter persegi
Melampirkan Ketetapan Rencana Kota (KRK), Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB) dari Badan Palayanan Terpadu Satu Pintu (BPTSP)
Gambar rancangan arsitek, instalasi, dan konstruksi
Melampirkan laporan perhitungan konstruksi dan penyelidikan tanah
Rekomendasi Upaya Pengelolaan Lingkungan (UPL) untuk bangunan seluas 2.000 sampai 10.000 meter persegi
Rekomendasi Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) untuk luas bangunan melebihi 10.000 meter persegi
Surat penunjukan pemborong dan direksi yang akan mengawasi pelaksanaan pembangunan
Surat kuasa untuk pembangunan melalui pihak ketiga

Sama seperti mengurus IMB pada rumah tinggal, seluruh dokumen di atas perlu dibawa ke BPTSP. Sebelum diproses, dokumen tersebut akan disidang terlebih dahulu oleh Tim Penasehat Arsitektur Kota (TPAK).

Setelah itu, petugas akan menghitung besarnya biaya IMB dan kamu wajib membayar biaya retribusi kepada bank. Jika semuanya sudah, maka IMB akan segera diterbitkan.

Biaya Retribusi IMB

Retribusi IMB rumah tinggal dihitung dengan rumus luas bangunan dikali indeks dikali harga satuan retribusi. Hal tersebut diatur dalam Perda No.3 Tahun 2012. Adapun pembayaran retribusi rumah tinggal dapat dilakukan setelah diterbitkan Surat Ketetapan Retribusi Daerah (SKRD) dari seksi pelayanan IMB kecamatan dan pembayaran dilakukan di kas daerah. Setelah diperoleh Bukti Pembayaran Retribusi dari Kas Daerah, lembar untuk P2B diserahkan ke Loket PTSP.

Biaya Mengurus IMB

Untuk gambaran singkatnya, biaya mengurus IMB yaitu sebesar :

Rp2.500 per meter untuk bangunan pagar
Rp750.000 per meter untuk menara
Biaya retribusi tergantung kebijakan otoritas setempat

Jangka Waktu Penyelesaian IMB Rumah Tinggal

IMB Rumah Tinggal diterbitkan oleh kepala seksi satlak PTSP kecamatan setempat. Untuk penyelesaian IMB Rumah Tinggal, ditetapkan sesuai ketentuan dalam Peraturan Gubernur No. 129 Tahun 2012 adalah kurang lebih selama 20 hari kerja.

IMB yang telah diterbitkan akan diberitahukan melalui pesan singkat atau telepon kepada pemohon atau kuasa, dapat diambil dengan membawa bukti pembayaran retribusi IMB dan dengan surat kuasa, apabila yang mengambil bukan pemohon ke loket PTSP kecamatan.

Pelaksanaan Bangunan

Pelaksanaan Bangunan dapat dimulai setelah IMB diterbitkan. Salinan atau fotokopi IMB atau papan kuning IMB harus dipasang di lokasi pembangunan atau di tempat yang mudah dilihat dari jalan. Selain itu, pelaksanaan bangunan harus sesuai dengan IMB yang telah diterbitkan.

Apabila terdapat rencana perubahan atau penambahan, perlu dikonfirmasi sebelum pelaksanaan. Untuk itu perlu diajukan IMB perubahan atau penambahan. Selama pelaksanaannya, salinan atau fotokopi IMB harus berada di lokasi bangunan. Untuk pedoman dalam pembangunan dan pemeriksaan, berasal dari petugas pengawasan seksi penataan kota kecamatan.

Apakah Bangunan Rumah Lama Milikmu Telah Memiliki IMB?

Meskipun telah berstatus rumah lama, namun setiap bangunan perlu memiliki IMB. Hal tersebut sesuai dengan Pasal 8 (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung, setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi:

Status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;
Status kepemilikan bangunan gedung; dan
Izin mendirikan bangunan gedung.

Dari ketentuan tersebut, IMB adalah surat bukti dari pemerintah daerah bahwa pemilik bangunan gedung dapat mendirikan bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan dan berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui oleh pemerintah daerah.

Untuk pengajuan Permohonan IMB (PIMB) Rumah Tinggal lama dapat diajukan ke tempat yang sama, yaitu loket pelayanan IMB di seksi perizinan bangunan kecamatan. Adapun, dokumen dan syarat yang dibutuhkan untuk mengurus IMB mungkin memiliki sedikit perbedaan untuk tiap daerahnya.

Selain itu, jika terdapat denda mungkin belum diatur secara jelas dalam peraturan atau undang-undang. Namun satu hal yang telah pasti bahwa yang perlu dibayar dalam pengurusan IMB adalah retribusi IMB Rumah Tinggal

Dapat disimpulkan bahwa IMB wajib dimiliki bagi setiap pemilik bangunan. Hal tersebut karena orang yang bertanggung jawab atas bangunan berkewajiban untuk meminta izin kepada pemerintah setempat. Dengan demikian, dasar hukum yang berlalu perlu untuk dipatuhi dan ditegakkan.

Oleh karena itu, sebagai pemilik bangunan yang telah berdiri lama yang memiliki ukuran luas 160 m2, dan belum memiliki IMB, kamu tetap mempunyai kewajiban dalam kepemilikan IMB.

Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB)

Setelah mengetahui tentang IMB, dokumen lain yang perlu diketahui berikutnya adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB). SPPT adalah Surat Keputusan Kepala KPP mengenai pajak terutang yang harus dibayar dalam 1 (satu) tahun pajak. SPPT diatur dalam Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). SPPT merupakan dokumen yang berisi besarnya utang atas Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dilunasi oleh wajib pajak pada waktu yang telah ditentukan.

SPPT sekadar menentukan besaran hutang yang perlu dibayarkan subjek terhadap objek pajaknya. Selain itu, SPPT PBB bukan merupakan bukti kepemilikan objek pajak. Oleh karena itu, kamu akan menemukan bahwa nama yang tercantum di sertifikat berbeda dengan nama yang tercantum dalam SPPT PBB.

Hal tersebut dapat terjadi karena pemilik tidak melakukan balik nama SPPT PBB setelah terjadi peralihan hak atau balik nama sertifikat atas suatu tanah dan bangunan. Dalam pembayaran PBB, kamu perlu menyesuaikan Nomor Objek Pajak (NOP).

Kondisi lainnya adalah SPPT PBB hanya mencantumkan nama salah satu pemilik saja, jika pemilik objek pajak tersebut lebih dari satu orang. Perlu dipahami bahwa tanda bukti hak atas tanah dan bangunan yang sah adalah sertifikat. Sementara itu, IMB berguna untuk menyatakan bahwa bangunan yang didirikan sesuai dengan peraturan yang berlaku. Sedangkan, SPPT PBB adalah besaran beban pajak yang dibayarkan kepada negara oleh pemiliknya terhadap objek pajak.

Cara Mendapatkan SPPT

Untuk mendapatkan SPPT, kamu harus mengambilnya di kantor kelurahan, kepala desa, atau di KPP Pratama/KPPBB, tempat objek pajak terdaftar, atau tempat lain yang telah ditentukan. Untuk mempermudah pelayanan, SPPT dapat dikirim melalui kantor pos dan giro atau diantarkan oleh aparat kelurahan atau desa. Selain itu, wajib pajak dapat menggunakan fasilitas Kring Pajak (500200) yang merupakan layanan pulsa lokal dari fixed phone atau PSTN.

Hak Wajib Pajak

Menerima SPPT PBB untuk setiap tahun pajak;
Mendapatkan penjelasan berkaitan dengan ketetapan PBB dalam hal Wajib Pajak meminta;
Mengajukan keberatan dan atau pengurangan;
Mendapatkan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB dari Bank atau kantor pos dan giro tempat pembayaran PBB yang tercantum pada SPPT; atau
Mendapatkan Resi atau struk ATM atau bukti pembayaran PBB lainnya (sebagai bukti pelunasan pembayaran PBB yang sah sebagai pengganti STTS) dalam hal pembayaran PBB dilakukan melalui fasilitas ATM atau fasilitas perbankan elektronik lainnya; atau
Mendapatkan Tanda Terima Sementara (TTS) dari petugas pemungut PBB kelurahan atau desa yang ditunjuk resmi dalam hal pembayaran PBB dilakukan melalui petugas pemungut PBB.

Kewajiban Wajib Pajak

Mengisi Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dengan jelas, benar dan lengkap, dan menyampaikan ke KPP Pratama atau KP2KP setempat, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal diterimanya SPOP oleh subjek pajak;
Menandatangani bukti tanda terima SPPT dan mengirimkannya kembali kepada lurah, kepala desa, dinas pendapatan daerah, atau KP2KP untuk diteruskan ke KPP Pratama yang menerbitkan SPPT;
Melunasi PBB pada tempat pembayaran PBB yang telah ditentukan.

Pahami dan Lakukan Sesuai dengan Ketentuan yang Berlaku

Demikianlah serba-serbi pengertian dan penjelasan mengenai IMB dan SPPT PBB. Semoga referensi ini dapat menjadi acuan untuk mengurus dokumen-dokumen yang menyertai tanah dan rumah. Sehingga kamu dapat tinggal dengan aman dan damai.

Ikuti Whatsapp Channel Republika

Lihat Artikel Asli

Disclaimer: Berita ini merupakan kerja sama Republika.co.id dengan Cermati.com. Hal yang terkait dengan tulisan, foto, grafis, video, dan keseluruhan isi berita menjadi tanggung jawab Cermati.com.