Bisnis kontrakan alias sewa menyewa rumah petak bisa menjadi investasi properti yang menarik. Kendati modalnya tak bisa dibilang sedikit, namun bisnis ini menjamin keuntungan jangka pendek dan jangka panjang bagi pemiliknya.

Berbisnis rumah petak yang dikontrakkan merupakan usaha yang tak ada matinya. Hal ini dikarenakan kebutuhan pangsa pasar akan selalu tinggi terkait kebutuhan tempat tinggal.

Selain itu, properti yang dibangun pun dapat menjadi aset yang awet untuk jangka panjang, di samping menghasilkan pendapatan ekstra ataupun passive income. 

Memulai Bisnis Kontrakan, Apa Saja Keuntungannya?

Berbisnis sewa rumah petak yang dikontrakkan bisa menguntungkan sebagai investasi jangka panjang. Identik dengan bangunan rumah ukuran sedang atau kecil, kontrakan bisa disewakan per bulan atau per tahun kepada penghuni kontrakannya. 

1. Bisnis Kontrakan Menarik Banyak Peminat

Biasanya, rumah kontrakan diperuntukkan bagi para penyewa yang sudah bekerja dan juga berumah tangga. Namun, seperti layaknya kos-kosan. Target pasar bisnis kontrakan pun menyasar ke pasangan suami istri yang belum mempunyai keturunan, hingga mahasiswa.

Sehingga kemungkinan banjir cuan dalam jangka panjang pun akan lebih besar. Apalagi jika mengingat harga beli rumah yang terus meningkat dari waktu ke waktu. 

2. Bisa Dilepas tanpa Pengawasan Terlalu Ketat

Selain itu, bisnis rumah kontrakan pun tak perlu pengawasan yang lebih intens dan ekstra seperti halnya usaha kos-kosan. Pemiliknya pun tak perlu dibuat repot lantaran harus terlalu sering memantau, atau merogoh pengeluaran ekstra untuk mempekerjakan pengawas.

3. Berpotensi Langgeng untuk Masa Depan

Kemajuan pembangunan di berbagai wilayah potensial membuat para perantau tertarik untuk datang dan mengadu nasib. Sementara, atap untuk bernaung akan selalu diperlukan semua orang sebagai kebutuhan dasar dan utamanya. Khususnya jika hunian kontrakan terletak di lokasi yang strategis. 

Di antaranya seperti di kawasan padat pemukiman, perguruan tinggi, daerah industri, wilayah perkantoran, pusat perbelanjaan dan pertokoan, area rumah sakit serta lainnya. Sehingga berdasarkan beragam fakta potensial itulah, banyak orang akan selalu tertarik menjalankan bisnis kontrakan. 

4. Menjadi Tambahan Aset dan Investasi di Ranah Properti

Minat masyarakat yang akan selalu ada membuat bisnis kontrakan dianggap sebagai usaha yang minim risiko kerugian dan paling aman. Selain itu, harga property yang terus naik juga membuat prospek bisnis kontrakan ini kian cerah.

5. Bisa Mematok Bayar di Muka dan Masa Sewanya Lebih Panjang

Untuk harga sewanya, tentunya rumah kontrakan dibanderol lebih tinggi jika dibandingkan dengan kamar kosan. Hal ini dikarenakan jumlah ruangan lebih banyak dan luas bangunannya yang lebih besar. 

Masa sewa rumah kontrakan bisa dipatok lebih panjang (per tahun, bukan bulanan), dengan sistem pembayaran yang dilunasi di awal transaksi. Dengan demikian, tak perlu mengkhawatirkan risiko rumah kontrakan kosong atau adanya keterlambatan bayar sewa bulanan dapat diminimalisir.

6. Harga Sewa Cenderung Meningkat Tinggi

Keuntungan lainnya dari bisnis kontrakan ialah harga sewanya yang cenderung semakin meningkat. Di setiap tahunnya, harga sewa rumah yang dikontrakkan seringkali mengalami kenaikan. Setidaknya, biaya sewa bisa meningkat di kisaran antara 5-15%. 

Fakta ini akan menguntungkan pemilik bisnis kontrakan ketika bangunan propertinya akan dijual. Karena pasar akan lebih mudah menerima bangunan yang dapat difungsikan sebagai hunian tempat tinggal maupun lapak untuk menjalankan usaha.

7. Tak Perlu Menyediakan Lebih Banyak Fasilitas

Tak seperti kamar kos yang umumnya perlu menyediakan fasilitas seperti lemari, kasur dan perabotan lainnya. Rumah kontrakan bisa disewakan dalam keadaan kosong tanpa perabotan.

Dengan begitu, Kamu sebagai pemiliknya hanya perlu memfokuskan perawatan dan pengelolaan fisik bangunan, termasuk ketersediaan listrik dan airnya.

Berapa Modal Usaha yang Diperlukan?

Lantas, berapa besar perkiraan budget yang dibutuhkan untuk mulai membangun bisnis kontrakan? Mari simak dulu perkiraan kalkulasinya. 

Misal, diasumsikan Kamu sudah mempunyai modal sebesar Rp 400.000.000 berupa:

• Tanah seluas 250 m2 seharga Rp 250.000.000.
• Budget membangun rumah petaknya sebesar Rp 150.000.000.

Kemudian, estimasikan perhitungan biaya untuk membangun kontrakannya. Misal, empat rumah kontrakan.

Simulasinya, luas tanah yang dimiliki ialah 250 m2. Sedangkan satu rumah petak luasnya terdiri dari 6 x 4 m2 = 24 m2. Jadi, jika Kamu hendak membangun empat rumah kontrakan, maka luas bangunannya ialah 4 x 24 m2 = 96 m2. 

Berikut simulasi perhitungan total budget yang diperlukan untuk membangun empat rumah kontrakan tersebut:

• Tanah seluas 250 m2 x Rp 1.000.000/ m2 = Rp 250.000.000.
• Bangunan 96 m2 x Rp 1.500.000 m2 = Rp 144.000.000.
• Maka total jumlah biaya keseluruhannya yaitu Rp 250.000.000 + Rp 144.000.000 = Rp 394.000.000 (masih ada sisa Rp 6.000.000 dari Rp 400.000.000).

Perkiraan Laba dan Rugi Teknisnya

Untuk menentukan harga sewa, diasumsikan satu rumah terdiri dari kamar tidur, ruang tamu, kamar mandi dan dapur seharga Rp 500.000. Perhitungan ini belum termasuk biaya listrik dan air yang akan dibebankan ke pengontrak hunian. 

Maka pendapatan yang akan dihasilkan dari empat rumah kontrakan mencapai Rp 2.000.000 per bulan.

Adapun untuk perkiraan untung ruginya, di tahun pertama pemilik bisnis meraih laba sebesar Rp 24.000.000. Sedangkan agar balik modal secara keseluruhan, kemungkinannya akan terjadi setelah 10 tahun kemudian.

Kiat Sukses Mengoptimalkan Bisnis Rumah Petak yang Dikontrakkan

Selain harga jual rumah yang terus meningkat, nilai tanah pun semakin naik di setiap tahunnya. Itulah sebabnya bisnis kontrakan akan terus diminati banyak orang. Sebagai pemilik, Kamu akan mendapat estimasi keuntungan mencapai 3-5% di setiap tahunnya.

Agar bisnis kontrakan bisa berjalan optimal, cermati sejumlah kiat suksesnya sebagai berikut:

1. Rencanakan Pembiayaan dengan Sematang Mungkin

Memulai dan menjalankan bisnis kontrakan akan memakan modal awal yang tak bisa dibilang sedikit. Oleh sebab itu, persiapan modalnya dapat memakan waktu. 

Namun menabunglah dengan konsisten. Bila perlu, tambah penghasilan ekstra agar dana pembangunannya bisa segera terkumpul. Selanjutnya, demi kelancaran bisnis yang menguntungkan, sertailah dengan perencanaan yang matang dan efisien dalam pelaksanaannya. 

2. Tentukan Lokasi yang Strategis dengan Harga Tepat

Bangun rumah petak atau bisnis kontrakan di lokasi yang strategis. Seperti halnya ketika seseorang hendak membeli rumah hunian, rumah kontrakan dengan area strategis pun akan banyak dicari.

Rumah petak yang menjangkau banyak tempat, dekat pasar, sekolah, pabrik, perkantoran, rumah sakit, pusat belanja, dengan akses kendaraan umum yang mudah, biasanya akan lebih diminati. 

Selain itu, rumah kontrakan yang dibangun di wilayah strategis ini bisa disewakan dengan harga pantas dan bersaing. Artinya, harga sewa tak rendah ataupun terlalu tinggi karena sesuai dengan benefit yang ditawarkan.

3. Hitung Biaya Perawatan dan Pengelolaannya

Faktanya, biaya perawatan dan pengelolaan rumah kontrakan memang lumayan besar. Terutamanya sewaktu penyewa lama pindah. Bangunan rumah akan dipugar ulang bila perlu, agar kembali prima dan dapat disewa dengan harga pantas oleh pengontrak berikutnya.

4. Selektif dalam Memilih Penyewa yang Cocok

Bisnis kontrakan dapat berjalan langgeng jika pemiliknya selektif memilih pihak calon pengontrak rumah. Pasalnya, pihak penyewa akan menempati rumah kontrakan dalam jangka waktu yang cukup lama. 

Jadi pintar-pintarlah memilih calon penyewa yang baik dengan kebiasaan yang apik, agar tidak menimbulkan kerugian di kemudian hari. Seperti bangunan yang menjadi rusak misalnya.

5. Kenali Latar Belakang Calon Penyewa

Terpenting, kenali juga calon penyewa terutama terkait latar belakang pribadinya. Di antaranya seperti alamat rumah aslinya, pekerjaan, kegiatan, kondisi keuangan, bahkan hingga media sosial dan anggota keluarga yang bisa dihubungi. 

Ketahui juga apa tujuan dari penyewa mengontrak rumah. Langkah ini dilakukan untuk mengukur tingkat kesesuaian Kamu sebagai pemilik bisnis dengan calon penyewa kontrakan. 

Langkah pencegahan ini diperlukan agar terhindar dari hal-hal yang tak diinginkan, seperti penyewa yang melarikan diri dan tak bertanggung jawab dalam pelunasan bayar sewa.

Tetapkan Batasan dan Peraturan dalam Surat Perjanjian

Kebutuhan akan rumah siap huni memang akan selalu ada. Namun tak bisa dipungkiri, pandemi Covid-19 telah membuat bisnis rumah kontrakan ini menjadi tak semantap biasanya.

Kegiatan belajar mengajar via online dan jarak jauh, serta bekerja dari rumah membuat banyak orang kembali ke kampung halamannya untuk sementara. Alhasil sebagai akibatnya, demand rumah kontrakan sampai kamar kosan pun ikut terdampak dan mengalami penurunan.

Oleh sebab itu, pemilik bisnis kontrakan perlu menetapkan batasan dan aturan yang tegas seputar biaya sewa rumah dan segala ketentuannya. Selain meminta bukti pekerjaan bahkan slip gaji, buatlah surat perjanjian. 

Surat perjanjian sebaiknya memuat kewajiban si penyewa serta biaya yang harus ditunaikan apabila terjadi kerusakan bangunan, dan sebagainya. Tipsnya, sewakan propertimu per bulan jika ingin lebih fleksibel menaikkan atau menurunkan harga sewa yang berdasarkan kondisi pasar.

Sebaliknya jika Kamu ingin mencapai keamanan keuangan yang stabil, sewakan untuk jangka waktu lama, antara setahun hingga dua tahun sekaligus. Semoga sukses!